Glossar2018-03-07T15:09:29+00:00

Glossar

Alle Begriffe rund um den Immobilienerwerb kurz erklärt.

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Annuitätendarlehen

Ein Annuitätendarlehen ist ein Kredit zur Baufinanzierung, der über fünf bis dreißig Jahre läuft. Die Rate bleibt bei jeder Fälligkeit gleich hoch. Je nach Vereinbarung wird die Kreditrate monatlich, vierteljährlich, halbjährlich oder jährlich gezahlt. Jede Rate setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Mit jeder Zahlung sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt.

 

Anschlussfinanzierung

Wenn nach Ablauf der Zinsbindungsfrist noch ein Restsaldo besteht, kommt es zu einer Anschlussfinanzierung. Die Zinsen werden neu verhandelt und können höher oder niedriger als die bisherigen Zinsen ausfallen. Dadurch steigt oder sinkt die Kreditrate.

 

Auflassung

Für den Kauf eines Grundstücks reicht der Kaufvertrag nicht aus. Ein Notar muss durch die Auflassung bestätigen, dass sich Käufer und Verkäufer über die Übereignung einig sind. Nach der Auflassung erfolgt die Eintragung ins Grundbuch, wodurch der Eigentumsübergang abgeschlossen ist.

 

Bausparen

Mit einem Bausparvertrag spart der zukünftige Eigenheimbesitzer zu einem festen Zinssatz Geld an. Nach Zuteilung des Vertrages erhält der Sparer ein Bauspardarlehen zu einem vorher vereinbarten Sollzinssatz.

 

Beleihungsgrenze

Eine Kredit gebende Bank nutzt die finanzierte Immobilie als Sicherheit. Die maximale Höhe des Baudarlehens entspricht aber nicht dem vollen Wert des Eigenheims, sondern nur einem bestimmten Prozentsatz, den das Kreditinstitut festlegt.

 

Bereitstellungszinsen

Die Auszahlung eines Baudarlehens erfolgt in mehreren Teilbeträgen, je nach Baufortschritt. Für den noch nicht in Anspruch genommenen Kreditbetrag berechnet die Bank Bereitstellungszinsen. Die Höhe beträgt häufig 0,25 % pro Monat beziehungsweise 3 % p. a.

 

Bereitstellungszinsfreie Zeit

Der Zeitraum, in dem keine Bereitstellungszinsen berechnet werden, obwohl noch nicht der volle Kreditbetrag abgerufen wurde. Die Länge des Zeitraums ist von Bank zu Bank unterschiedlich.

 

Bezugsfertigkeit

Ein Neubau gilt als bezugsfertig, wenn er sicher begehbar und bewohnbar ist. Die genauen Leistungen der Baufirma bis zur Bezugsfertigkeit sollten im Kaufvertrag vereinbart werden.

 

Eigenbedarf

Der häufigste Grund für die Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter, der die Kündigung ordentlich begründen muss. Eigenbedarf liegt nur vor, wenn der Vermieter selbst oder ein Verwandter Bedarf für den Wohnraum anmelden.

 

Eigenkapital

Ersparnisse des Bauherrn, die die Darlehenssumme verringern. Neben Bankguthaben gehören auch Bargeld, Wertpapiere, Guthaben auf einem Bausparvertrag und der Rückkaufswert einer Lebensversicherung zum Eigenkapital. Die meisten Kreditgeber verlangen für eine Baufinanzierung eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 %.

 

Eigentümergemeinschaft

Sämtliche Wohnungseigentümer eines Hauses stellen eine Eigentümergemeinschaft dar. Die genauen Besitzverhältnisse werden in der Teilungserklärung festgehalten. Das Zusammenleben wird durch die Hausordnung und die Gemeinschaftsordnung geregelt.

 

Gemeinschaftseigentum

Einrichtungen und Anlagen einer Immobilie, die sich nicht im Besitz eines Dritten und in Sondereigentum befinden. Das Gemeinschaftseigentum ist wichtig für die Sicherheit und den Bestand des Hauses. Beispiele sind Dach und Fundament der Immobilie sowie Leitungen für Strom, Wasser und Gas.

 

Grundbuch

Amtliches und öffentliches Verzeichnis, das bei dem zuständigen Amtsgericht geführt wird. Im Grundbuch werden die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken eingetragen. Auch Größe, Art der Nutzung, Lasten, Beschränkungen und mit dem Grundstück verbundene Rechte sind vermerkt.

 

Grunderwerbsteuer

Landessteuer, die bei Immobilienkäufen anfällt. Als Bemessungsgrundlage dient der Kaufpreis. Die deutschen Bundesländer verlangen unterschiedlich hohe Grunderwerbsteuer. Die Höhe liegt zwischen 3,5 % und 6,5 %.

 

Grundschuld

Wichtigste Kreditsicherheit bei einer Baufinanzierung. Der Kreditgeber kann das Grundpfandrecht in Anspruch nehmen und Zahlung verlangen, falls der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht ordnungsgemäß nachkommt. Dazu werden das Grundstück und die darauf stehende Immobilie zwangsversteigert.

 

Hausgeld

Vorauszahlung der Mitglieder einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern auf die regelmäßig anfallenden Betriebskosten für den gemeinsamen Teil des Hauses. Für die Berechnung wird ein Wirtschaftsplan erstellt. Die Zahlung erfolgt in der Regel monatlich.

 

Instandhaltungsrücklage

Regelmäßige Zahlung an den Verwalter eines Gemeinschaftseigentums, um Schäden fachgerecht beseitigen zu lassen und Instandhaltungen oder Modernisierungen zu bezahlen. Jeder Besitzer einer Eigentumswohnung muss einen Anteil an der Instandhaltungsrücklage zahlen. Die Höhe des Anteils ist abhängig von der Größe der Wohnung.

 

Kaufpreisfälligkeit

Im Kaufvertrag werden Voraussetzungen vereinbart, wann der Käufer den Kaufpreis für eine Immobilie überweisen muss. Der Notar informiert den Käufer, wenn die erforderlichen Genehmigungen vorliegen, alle Unterlagen komplett sind und die Auflassungsvormerkung im Grundbuch erledigt ist.

 

Lastenfreistellung

Wird eine Immobilie verkauft, für die noch ein Baudarlehen läuft, möchte der Käufer das Haus oder die Wohnung ohne diese Last erwerben. Dazu wird im Kaufvertrag die Lastfreistellung vereinbart. Der Verkäufer sorgt dafür, dass er die im Grundbuch eingetragenen Schulden ablöst und eine Löschung veranlasst.

 

Maklerprovision

Die Maklerprovision wird auch Courtage genannt. Sie stellt das Entgelt des Immobilienmaklers für die Vermittlung einer Immobilie an den Käufer dar. Die Höhe der Maklerprovision bei einem Immobilienkauf ist regional unterschiedlich. In der Regel verlangen Makler inklusive Mehrwertsteuer zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises.

 

Nichtabnahme von Darlehensteilen

Sondervereinbarung im Kreditvertrag, dass ein Teil der Darlehenssumme kostenfrei nicht abgerufen wird. Durch die Vereinbarung lässt sich die Kalkulation des Kreditbedarfs flexibler gestalten oder ein höheres Eigenkapital einbinden.

 

Notariat

Als Notariat wird das Büro eines Notars bezeichnet. In Deutschland muss jeder Immobilienkauf notariell beurkundet werden. Dazu treffen sich Käufer und Verkäufer bei dem Notar, der ihnen den Kaufvertrag vorliest. Sämtliche zum Kaufvertrag gehörenden Pläne, Fotos und Zeichnungen werden zur Ansicht vorgelegt. Die Notarkosten von 1,5 % des Kaufpreises trägt meist der Käufer.

 

Sollzinssatz und Effektivzinssatz

Der Sollzinssatz ist der Zinssatz, den ein Kreditnehmer für ein Darlehen zahlen muss. Er beinhaltet keine Gebühren oder im Zusammenhang mit dem Kredit anfallenden Kosten. Diese werden in den Effektivzinssatz eingerechnet, der damit für einen Kreditvergleich aussagekräftiger ist.

 

Sonderkündigungsrecht laut BGB

Gemäß § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) darf ein Baudarlehen zehn Jahre nach Auszahlung der Darlehenssumme mit einer Frist von sechs Monaten komplett oder zum Teil gekündigt werden. Dazu muss im Kreditvertrag eine Zinsbindungsfrist von mindestens zehn Jahren vereinbart sein. Der Kreditgeber darf für die vorzeitige Kreditkündigung keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

 

Sondernutzungsrecht

Schriftlich vereinbartes Recht eines Miteigentümers, einen genau bestimmten Bereich des Gemeinschaftseigentums alleine zu nutzen, beispielsweise einen Parkplatz.

 

Sondertilgungsrecht

Im Kreditvertrag vereinbartes Recht, zusätzliche Rückzahlungen zu leisten. Durch die Sondertilgung verringert sich die Kreditrate oder der Baukredit ist schneller zurückgezahlt.

 

Tilgungssatzwechsel

Die Rate eines Baudarlehens besteht aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil. Bei einem vereinbarten Tilgungssatzwechsel kann ein Bauherr bei Veränderungen seiner finanziellen Situation die Rate flexibel anpassen.

 

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Ein Notar muss den Kaufvertrag für eine Immobilie zusammen mit einem amtlich vorgeschriebenen Vordruck an die Grunderwerbsstelle schicken. Das Finanzamt bestätigt mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung, dass es keine steuerlichen Bedenken hat, dass der Käufer als neuer Besitzer in das Grundbuch eingetragen wird.

 

Vorkaufsrecht

Gesetzliches oder schriftlich vereinbartes Recht, eine Sache zu erwerben. Interessiert sich ein anderer Käufer für die Immobilie, darf der Berechtigte aus dem Vorkaufsrecht das Haus oder die Wohnung zu denselben Konditionen kaufen.

 

Vormerkung

Eine Vormerkung wird ins Grundbuch eingetragen. Alle Änderungen an einer Immobilie, die nach der Vormerkung vermerkt werden, sind gegenüber dem Immobilienkäufer unwirksam, zum Beispiel eine Zwangsvollstreckung gegen den Verkäufer.

 

Zinsbindung und Darlehenslaufzeit

Während der Zinsbindung bleibt der Zinssatz des Baudarlehens unverändert. Die Zinsbindungsfrist beträgt in der Regel fünf bis zwanzig Jahre. Die Laufzeit des Darlehens dagegen umfasst den kompletten Zeitraum von der Auszahlung der Kreditsumme bis zur vollständigen Rückzahlung.