Glossaire2018-03-07T15:09:28+00:00

Glossaire

Tous les termes relatifs à l’acquisition de biens immobiliers brièvement expliqués.

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Annuitätendarlehen – Prêt amortissable par annuités

Un prêt amortissable par annuités est un crédit de construction qui peut avoir une durée de minimum cinq et maximum trente ans. Le versement (fractionné) est identique à chaque échéance. Selon les termes du contrat, l’échéance peut être mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle. Chaque versement se compose d’un quota d’intérêts et d’une part d’amortissement. À chaque remboursement, la part d’intérêts diminue et la part d’amortissement augmente.

 

Anschlussfinanzierung – Financement relais

Si un solde subsiste après expiration de la période de taux fixe, un financement relais est à l’ordre du jour. Les taux d’intérêts sont renégociés et peuvent être inférieurs ou supérieurs aux taux précédents. Il en résulte une hausse ou une diminution du montant de la mensualité (dans le cas d’un remboursement mensuel).

 

Auflassung – Accord de transfert de la propriété (sur un bien immobilier)

Pour l’achat d’un terrain, l’acte de vente ne suffit pas. Un notaire doit confirmer par un acte notarié que l’acheteur et le vendeur ont convenu d’un accord. Après l’accord de transfert de la propriété, une mention sera portée au registre foncier, ce qui officialise le transfert de propriété.

 

Bausparen – Épargne à la construction

Avec un contrat d’épargne à la construction, le futur propriétaire économise de l’argent avec un taux d’intérêt fixe. Après l’attribution du contrat épargne logement, l’épargnant reçoit un prêt d’épargne-construction à un taux débiteur convenu auparavant.

 

Beleihungsgrenze – Plafond de prêt

Un établissement de crédit prêteur utilise le bien immobilier financé comme garantie. Cependant, le montant maximal du prêt à la construction ne correspond pas à la valeur totale de la propriété, mais s’élève à un certain pourcentage, qui est fixé par l’établissement de crédit.

 

Bereitstellungszinsen – Intérêts intercalaires

Le versement d’un prêt à la construction s’effectue par versements échelonnés en fonction de l’avancée des travaux. Pour le montant du crédit accordé mais pas encore débloqué, la banque facture des intérêts intercalaires. Le montant s’élève souvent à 0,25 % par mois ou selon 3 % p.a.

 

Bereitstellungszinsfreie Zeit – Période sans intérêts intercalaires

Indique la période durant laquelle les intérêts intercalaires ne sont pas facturés, bien que la totalité du montant du crédit n’ait pas encore été débloquée. La durée de cette période peut varier selon les banques.

 

Bezugsfertigkeit – Clés en main

Une construction neuve est considérée « clés en main », si elle est accessible et habitable. Le détail des prestations à fournir par l’entreprise de construction jusqu’à la livraison clés en main, doit être défini avec précision dans le contrat d’achat.

 

Eigenbedarf – Besoin propre

Der häufigste Grund für die Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter, der die Kündigung ordentlich begründen muss. Eigenbedarf liegt nur vor, wenn der Vermieter selbst oder ein Verwandter Bedarf für den Wohnraum anmelden.

 

Capital propre – Eigenkapital

Économies du maître d’ouvrage qui diminuent la somme prêtée. Outre l’avoir en banque, font partie des capitaux propres également l’argent liquide, les titres, les créances sur un Bausparvertrag (approximativement un plan d’épargne-logement) et la valeur de rachat d’une assurance vie. La plupart des banques consentant une ouverture de crédit exigent une part de capitaux propres d’au moins 20% pour l’obtention d’un financement à la construction.

 

Eigentümergemeinschaft – Syndicat des copropriétaires

L’ensemble des propriétaires d’un immeuble forme un syndicat de copropriétaires. Le statut juridique des possesseurs est clairement défini dans la déclaration de partage (Teilungserklärung). La cohabitation est régie par un règlement d’immeuble et par un règlement de copropriété.

 

Gemeinschaftseigentum – Propriété collective ou parties communes

Les équipements et installations d’un bien immobilier, qui ne sont pas détenus par un tiers et qui ne font pas partie des parties privatives d’un immeuble en copropriété. La propriété commune est importante pour la sécurité et la pérennité de l’immeuble. Le toit ou les fondations de l’immeuble par exemple en font partie, de même que le câblage électrique et les conduites d’eau et de gaz.

 

Grundbuch – Livre ou registre foncier

Registre officiel et publique, mis à jour par le tribunal d’instance compétent. Il est inscrit au registre foncier le régime de la propriété des terrains et immeubles. Même la taille, le type d’utilisation, les servitudes, les restrictions et les droits liés au terrain y sont inscrits.

 

Grunderwerbsteuer – Impôt sur l’acquisition immobilière

Impôt prélevé par le Land, exigible lors de l’achat d’un bien immobilier. Le prix d’achat sert d’assiette fiscale. En Allemagne, l’impôt sur l’acquisition immobilière varie selon les Länder. Il se situe entre 3,5% et 6,5%.

 

Grundschuld – Dette foncière

Principale garantie (ou sûreté) concernant un crédit lors d’un financement à la construction. La banque consentant une ouverture de crédit peut faire valoir son droit de gage foncier et exiger le paiement, si le bénéficiaire d’un prêt ne remplit pas ses obligations de paiement en bonne et due forme. Pour ce faire, le terrain et les bâtiments construits sur celui-ci sont mis aux enchères dans le cadre d’une adjudication forcée.

 

Hausgeld – Charges d’exploitation

Acompte versé par les membres d’une copropriété afin de couvrir les charges dues régulièrement pour les parties communes. Un plan d’exploitation est dressé pour le calcul des charges d’exploitation. Le paiement se fait généralement par mensualités.

 

Instandhaltungsrücklage – Réserve pour l’entretien (des parties communes)

Paiement régulier au gérant d’une propriété collective, pour faire réparer des dommages par un professionnel et payer les travaux de modernisation ou d’entretien. Chaque propriétaire d’un appartement doit participer aux réserves pour l’entretien (des parties communes). Le montant de la réserve est au prorata de la taille de l’appartement.

 

Kaufpreisfälligkeit – Échéance du paiement

Les conditions liées à l’échéance au terme de laquelle l’acheteur doit s’acquitter du paiement du prix d’achat sont inscrites dans l’acte de vente. Le notaire informe l’acheteur, si les autorisations nécessaires sont réunies, que le dossier est complet et que l’inscription en marge (du Livre foncier) de la dessaisine-saisine a été effectuée.

 

Lastenfreistellung – Exemption de droit hypothécaire

Si un bien immobilier est vendu, pour lequel un prêt à la construction est encore en cours, l’acheteur souhaite acheter cette maison ou cet appartement sans reprendre le crédit. Il est donc conclu dans l’acte de vente une exemption de droit hypothécaire. Le vendeur veille à ce que les dettes inscrites au registre foncier soient remboursées et en demande la radiation.

 

Maklerprovision – Commission de courtier

La commission de courtier est également appelée courtage. Elle représente la rémunération d’un courtier immobilier pour ses services d’intermédiaire dans la réalisation d’une transaction immobilière. Le montant des frais de commission de courtier pour l’achat d’un bien immobilier varie suivant les régions. Généralement, les courtiers immobiliers demandent entre 5,95 % et 7,14 % du prix d’achat TVAC. .

 

Nichtabnahme von Darlehensteilen – Non-prélèvement d’une partie du prêt

Accord exceptionnel convenu dans le contrat de crédit, qui prévoit qu’une partie de la somme du prêt ne sera pas utilisée, et ce, sans engendrer de frais. Cet accord permet de calculer le besoin financier de façon plus flexible et d’intégrer au financement plus de capitaux propres.

 

Notariat – Étude de notaire

Le bureau d’un notaire est appelée étude de notaire. En Allemagne, chaque achat immobilier doit faire l’objet d’un acte notarié. L’acheteur et le vendeur doivent être réunis chez le notaire qui lit en leur présence l’acte de vente. Tous les plans, photos et dessins en rapport avec l’acte de vente doivent être présentés. Les frais de notaire se chiffrent à 1,5 % du prix de vente et sont généralement à la charge de l’acheteur.

 

Sollzinssatz und Effektivzinssatz – Taux d’intérêt débiteur et taux d’intérêt effectif

Le taux d’intérêt débiteur est le taux d’intérêt que le bénéficiaire d’un crédit doit payer pour un prêt. Il ne comprend pas ni taxes ni coûts du crédit. Ceux-ci sont calculés dans le taux d’intérêt effectif, qui est donc un élément plus pertinent pour un comparatif de crédit.

 

Sonderkündigungsrecht laut BGB – Droit spécial de résiliation anticipée conformément au BGB

Conformément à l’article 489 du Bürgerliches Gesetzbuch (code civil allemand), un prêt à la construction peut être prématurément résilié, en totalité ou en partie, dix ans après le versement du montant du prêt et avec un préavis de six mois. Il est convenu dans le contrat de crédit que la période de taux fixe doit être d’au moins dix ans ; la banque créditrice n’est pas en droit de demander une pénalité de remboursement anticipé.

 

Sondernutzungsrecht – Droit de jouissance exclusive

Droit convenu par écrit et autorisant un copropriétaire à utiliser un certain domaine des parties communes à titre privé, par exemple un emplacement de parking.

 

Sondertilgungsrecht – Droit d’amortissement anticipé

Droit convenu dans le contrat de crédit permettant d’effectuer des remboursements supplémentaires. Grâce à l’amortissement anticipé, la mensualité se trouve réduite ou le crédit à la construction est plus vite remboursé.

 

Tilgungssatzwechsel – Modification du taux d’amortissement

La mensualité d’un prêt à la construction se compose d’un quota d’intérêts et d’une part d’amortissement. Si une modification du taux d’amortissement est prévue au contrat, le maitre d’ouvrage peut adapter le taux en cas de modifications de sa situation financière.

 

Unbedenklichkeitsbescheinigung – Certificat de conformité

Pour un bien immobilier, le notaire doit envoyer l’acte de vente avec un formulaire officiellement requis à l’organisme d’acquisition foncière. Le bureau de la perception et de la recette des impôts confirme avec un certificat de conformité qu’il n’a aucune réserve contre le nouvel acheteur fiscalement parlant, et que celui-ci peut être inscrit au registre foncier en tant que nouveau propriétaire.

 

Vorkaufsrecht – Droit de préemption

Droit légal ou contractuel d’acquérir un bien. Si un autre acheteur est intéressé par le bien immobilier, le bénéficiaire du droit de préemption peut acheter la maison ou l’appartement aux mêmes conditions.

 

Vormerkung – Annotation

Une annotation est inscrite dans le registre foncier. Toutes les modifications concernant un bien immobilier, intervenues après l’annotation, sont caduques envers l’acheteur du bien, par exemple en cas d’exécution forcée frappant le vendeur.

 

Période de taux fixe et durée d’un prêt

Pendant la période de taux fixe, le taux d’intérêt du prêt à la construction reste inchangé. La période de taux fixe sera en règle générale de cinq à vingt ans. La durée d’un prêt par contre s’étend sur toute la période depuis le versement du crédit jusqu’au remboursement complet de celui-ci.