Financement

Voilà comment réussir avec la banque

Nous trouvons pour vous l’offre la plus intéressante pour le financement de votre immobilier

NOUS VOUS CONSEILLONS VOLONTIERS DANS L’ACHAT DE VOTRE BIEN IMMOBILIER

Avez-vous déjà trouvé la maison de vos rêves ou songez-vous à construire un bien à votre goût pour votre famille ? Nous vous proposons dans ce cas volontiers notre aide dans la recherche du meilleur financement de votre immobilier. Profitez de notre consultation gratuite et sans engagement, pour trouver la meilleure offre de crédit de construction. L’entreprise CITYHYP « Bank- und Immobilienconsulting GmbH » est présente sur le marché de l’immobilier depuis 2001 déjà et vend des biens immobiliers haut de gamme à Potsdam et Berlin. Mettez à profit la compétence professionnelle de notre entreprise privée et faites estimer par nos conseillers hautement qualifiés votre marge de manœuvre financière pour un prêt à la construction. CITYHYP coopère avec plus de 300 créditeurs et recherche l’offre qui vous convient le mieux. Notre conseil en financement s’adresse à tous nos clients, que ce soit pour l’achat d’une maison ou d’un appartement avec CITYHYP. Nos prestations de conseil sont entièrement gratuites. Nous recherchons de manière fiable et rapide les meilleures conditions pour le financement de votre projet de construction. Ainsi, vous pouvez vous concentrer pleinement sur la planification de votre nouvelle construction ou sur l’achat d’un bien immobilier existant.

Prestations de conseil indépendantes

Notre consultation approfondie concernant le financement de votre bien immobilier débute toujours par un entretien passant en revue tous les détails de votre situation. Nous abordons avec vous la question de vos revenus et dépenses mensuels, afin de fixer une mensualité de crédit qui s’accorde avec vos possibilités financières. De plus, nous vous renseignons sur la durée du prêt et sur les conditions réservées aux amortissements exceptionnels, qui sont proposés avec ou sans taux de pénalité. Votre conseiller personnel suit constamment l’évolution de votre situation financière pour s’assurer que vous pouvez participer en toutes circonstances au financement de votre immobilier. Nous disposons d’un vaste réseau de prêteurs dans le domaine des crédits de construction, et pouvons donc vous proposer rapidement la meilleure offre. Nous tenons également compte dans notre choix de différents programmes de soutien proposés par la Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Si vous mandatez CITYHYP de rechercher le financement approprié pour votre projet de construction, nous nous chargeons des négociations avec les créditeurs et d’une grande partie des formalités nécessaires. Nous vous remettons un contrat prêt à être signé avec lequel vous obtiendrez votre prêt sans difficulté. Économisez de l’argent, du temps et de l’énergie en confiant à la CITYHYP les longues négociations avec les banques et autres bailleurs. Profitez de notre savoir-faire et de nos prestations de conseils gratuites.

Votre financement immobilier

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Capital propre 4.000.000 €
Mensualité 6.419 €
Prix 5.423.232 €
Besoin de financement 2.200.923 €
Exemple de financement, à titre indicatif État au 22.05.2019.
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QUESTIONS LES PLUS SOUVENT POSÉES SUR LE FINANCEMENT IMMOBILIER

Des réponses rapides aux principales questions sur le financement immobilier

1. Quel est le meilleur moment pour acheter ou construire un bien immobilier?

Certains acheteurs ou maîtres d’ouvrage dans l’immobilier se laissent trop influencer par la faiblesse des taux d’intérêts et concluent hâtivement une demande de prêt. Le niveau des taux d’intérêts ne doit cependant pas être l’argument majeur pour la construction ou l’achat d’un logement individuel. Les taux d’intérêts peuvent remonter, et dans le cas d’un financement ultérieur, cela entraînerait une révision à la hausse des mensualités pour l’emprunteur. Il convient donc d’analyser avec soin les raisons de votre projet de construction et d’achat. Les jeunes familles ont besoin de plus de place que dans un appartement loué et les ménages gagnant bien leur vie doivent penser à leur retraite. Après un entretien avec les conseillers de la CITYHYP « Bank- und Immobilienconsulting GmbH », les personnes intéressées en savent plus sur leur ratio d’endettement (mensualités maximales) et sur le prix à ne pas dépasser pour l’achat de leur bien immobilier. Les conseillers spécialisés prennent ici également compte des aides financières proposées par la Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) pour les constructions neuves, les travaux de rénovation et de restauration. Les bâtiments à faible consommation d’énergie ou les constructions passives peuvent bénéficier de différentes bonifications d’intérêts ou de subventions qui diminuent les mensualités.

Ne pas négliger les charges

Les maîtres d’ouvrage doivent s’attendre à payer différents types de charges qui s’ajoutent aux frais d’acquisition et augmentent le prix de construction ou le prix d’achat de leur bien immobilier. Voici les charges principales :

Commission pour le courtier chargé de la vente ou de l’achat du terrain ou de l’immeuble

Impôt sur les acquisitions de terrain, dont il faut également s’acquitter pour l’achat d’un logement en propriété

Frais de notaire pour la rédaction de l’acte de vente et pour l’inscription au registre foncier

Frais de cadastre

Rapport d’expertise pour faire évaluer la valeur hypothécaire d’un bien ou d’un terrain

2. Locataire ou propriétaire – qui est mieux loti?

La décision d’acheter un bien immobilier est souvent prise en vue de la retraite, surtout dans les grandes villes, où les loyers augmentent fortement et représentent souvent jusqu’au tiers du budget mensuel. En outre, le taux d’imposition sur la retraite versée par l’état augmente de plus en plus. À partir de 2040, chaque assuré qui partira à la retraite, sera astreint à l’impôt sur le revenu sur la totalité de sa retraite. Devenir propriétaire est donc devenu pour beaucoup de maîtres d’ouvrage l’équivalent d’une prévoyance retraite, afin que le coût du logement reste abordable pour les vieux jours. Les propriétaires profitent du fait que la maison ou l’appartement sera en grande partie remboursé au moment de la retraite et n’occasionnera plus de coûts élevés. Plus le prix des loyers et des biens immobiliers augmente en Allemagne, plus les propriétaires seront avantagés financièrement par rapport aux locataires. En revanche, si vous devez souvent déménager pour des raisons professionnelles ou personnelles ou si vous avez décidé de finir vos jours dans une maison de retraite ou chez vos enfants, vous devriez bien réfléchir à la nécessité d’acheter un bien immobilier.

3. À quel moment est-il recommandé de changer de banque créditrice?

À l’issue de la période de taux fixe pour un financement immobilier en cours, l’emprunteur doit se renseigner sur les taux d’intérêt pratiqués par d’autres organismes de crédit. Il n’est pas obligatoire de rembourser la totalité d’un prêt auprès du même organisme de crédit. Une différence d’un demi-point de pourcentage à peine suffit pour faire diminuer la mensualité ou réduire la durée d’amortissement du crédit de construction. Il est donc recommandé de comparer les offres et les taux d’intérêts proposés. De plus, l’emprunteur est en meilleure position négocier avec sa banque s’il a des offres écrites d’autres organismes de crédit. De surcroît, la solvabilité de l’emprunteur augmente si le crédit arrivant à terme a toujours été dûment remboursé. L’emprunteur se trouve aussi grâce à cela dans une situation plus favorable pour négocier un taux d’intérêt plus intéressant.

4. Le maître d'ouvrage a-t-il besoin de capital propre pour le financement immobilier?

Certains organismes de crédit proposent un financement intégral sans capital propre pour un prêt à la construction. Dans ce cas, l’emprunteur doit souvent se contenter d’un taux d’intérêt moins intéressant que s’il amène un apport personnel. La banque se couvre contre le risque plus important d’un non-remboursement éventuel du crédit, en fixant des taux intérêts plus élevés. Dans bien des cas, les créditeurs n’acceptent un financement de plus de 80% du prix d’achat que si l’emprunteur dispose de revenus très élevés et sûrs ou si il fournit d’autres garanties. Dans le cas d’un financement immobilier classique, le bien financé sert de garantie pour l’emprunt. Les experts recommandent un  ratio de fonds propres de 20% à 30%. Le capital propre doit au moins couvrir les frais de construction annexes.

5. Comment l'emprunteur peut-il bénéficier d'un taux d'intérêt intéressant dans le cadre d’une aide de la KfW?

Il revient à la banque créditrice de faire la demande d’aide auprès de la KfW. Le maître d’ouvrage doit en faire la demande auprès de sa banque pour bénéficier soit d’un taux d’intérêt intéressant soit d’une subvention. Cependant la Kreditanstalt pose certaines conditions pour répondre favorablement à la demande de l’emprunteur. Pour bénéficier d’une aide, une construction neuve doit être à haute performance énergétique ou le maître d’ouvrage doit opter pour l’utilisation d’énergies renouvelables ou pour une installation photovoltaïque pour la production d’électricité. La rénovation d’une maison ancienne ou la restauration pour augmenter l’efficacité énergétique sont également subventionnées par la KfW. Certaines offres peuvent être combinées, et il en résulte un double avantage pour l’emprunteur.

6. Un calcul minutieux permet-il d’éviter un financement complémentaire?

Lors d’une consultation pour le financement d’un logement en propriété, toutes les éventualités doivent être envisagées pour éviter un financement complémentaire ultérieurement. Si le maître d’ouvrage constate pendant les travaux de construction qu’il a besoin d’un financement plus important, il doit s’adresser en premier lieu à sa banque créditrice. Il devra vraisemblablement s’attendre à un taux d’intérêt plus élevé que celui attribué auparavant.

Une assurance responsabilité civile du maître d’ouvrage est importante

Chaque maître d’ouvrage est responsable de la couverture du chantier. Même si cette tâche est confiée au chef de chantier, le maître d’ouvrage doit assumer la responsabilité en cas d’accidents résultant d’un signalement insuffisant ou d’un mauvais éclairage. Les futurs propriétaires ne peuvent pas compter sur leur responsabilité civile privée. Cette assurance couvre certes les risques encourus par le maître d’ouvrage dans le cadre d’une responsabilité civile (RC) immeuble ou RC propriétaire foncier ; mais presque toutes les assurances limitent l’engagement de responsabilité à un certain montant de construction, qui généralement est insuffisant pour une construction neuve. Il est donc fortement recommandé de conclure séparément une responsabilité civile du maître d’ouvrage, afin d’être suffisamment couvert en cas d’accidents sur le chantier.

7. Quelle est la durée d'un prêt immobilier?

Les prêts immobiliers proposés ont des échéances variables. La plupart des banques concluent des contrats avec une échéance de minimum cinq ans. La période de taux d’intérêt fixe prend souvent fin au terme de dix, quinze, vingt ou vingt-cinq ans. Quelques bailleurs acceptent également le financement d’un bien immobilier sur une durée de trente ans. Les créditeurs doivent cependant prendre en compte qu’une résiliation anticipée du contrat de crédit n’est souvent pas possible ou que la banque exige de fortes indemnités en cas de résiliation avant expiration de l’échéance initialement convenue. Les remboursements exceptionnels ne dépendent pas de cela, tant que ceux-ci sont prévus dans le contrat de crédit. La législation en vigueur prévoit uniquement qu’un crédit de construction puisse être prématurément résilié dix ans après le versement du montant total de la construction avec un préavis de six mois, sans devoir payer de pénalité d’intérêts. Dans un contexte où les taux d’intérêts sont faibles, les experts conseillent des échéances de crédit à long terme tandis que lorsque les taux sont élevés, une période de fixation à court terme est recommandée. Il est conseillé au maître d’ouvrage de se renseigner auprès d’autres créditeurs trois à six mois avant l’expiration de la période de fixation initiale. L’emprunteur n’est pas tenu de contracter le financement complémentaire dans le même organisme de crédit. Même si la banque lui envoie une offre, celle-ci n’est pas contraignante.

8. À quel moment un emprunteur doit-il conclure un prêt par annuités?

Si les intérêts sur le crédit de construction sont très bas, les emprunteurs peuvent s’assurer d’un taux d’intérêt plus intéressant déjà un à trois ans avant l’échéance de la période de fixation initiale pour le financement de leur construction. Pour cela, ils doivent contracter un prêt par annuités. Dans le cadre d’un prêt par annuités, les mensualités restent identiques pendant toute la durée de crédit. La mensualité se compose des intérêts et d’un montant d’amortissement. À chaque remboursement, la part d’intérêts diminue et l’amortissement augmente. Un prêt par annuités est versé seulement après l’expiration du délai convenu. De par la fixation anticipée du taux d’intérêt, le créditeur prend le risque que les taux puissent augmenter dans l’intervalle. Pour se couvrir contre une perte éventuelle, le prêteur exige une majoration du taux actuel. Cette majoration est le plus souvent comprise entre 0,01 % et 0,05 % par mois. Malgré cette majoration, les prêts par annuités sont profitables à la plupart des emprunteurs en période de faibles taux d’intérêt.

9. Un emprunteur peut-il recourir à un crédit de construction pour réaliser des travaux de modernisation?

Un crédit de construction peut également être utilisé pour moderniser le logement en propriété ou pour transformer celui-ci selon les besoins. Les travaux de transformation pour maintenir les personnes âgées à domicile ou pour permettre l’accès d’une personne à mobilité réduite en font partie. Les mesures d’économie d’énergie, comme l’installation d’une nouvelle chaudière ou la pose de fenêtres mieux isolées peuvent également être financées par un crédit de construction. Beaucoup de ces mesures sont subventionnées par la KfW. Si le besoin de financement des travaux de modernisation n’est pas trop élevé, on peut également recourir à un prêt à tempérament ou sinon à un crédit à la consommation à la place d’un crédit de construction.
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GLOSSAIRE

CE QUE VOUS DEVEZ SAVOIR

Termes techniques importants pour l’achat d’un bien immobilier

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Ces étapes sont importantes lors du financement d’une construction

Dès que vous songez à acheter un appartement ou à faire construire une maison, faites-vous conseiller par les experts de l’entreprise CITYHYP. Nos conseillers compétents vous expliqueront que saisir une bonne occasion n’est pas l’essentiel quand on souhaite devenir propriétaire d’un logement. Ce sont bien plus vos souhaits et objectifs personnels ainsi que les besoins de votre famille qui seront au centre de la réflexion.

1. Astuces pour un financement idéal de votre logement en propriété

Les maîtres d’ouvrage doivent attacher autant d’importance à trouver le financement optimal qu’au bien immobilier en lui-même. Beaucoup d’aspects sont importants dans le choix du financement immobilier. Les conseillers de CITYHYP vous renseigneront en détail sur les différents types d’amortissement, les couvertures de taux possibles, les subventions disponibles et sur le type de financement grâce auquel vous obtiendrez la mensualité qui convient exactement à vos moyens financiers.

2. Nous proposons à nos clients une assistance complète

Prenez rendez-vous avec nous pour un entretien sans engagement de votre part, avant de conclure un crédit de construction. Nous ne sommes pas un établissement de crédit et nous pouvons donc vous présenter plusieurs offres de financement. Lors de notre entretien, nous nous renseignons en détail sur votre situation personnelle, vos objectifs et vos souhaits concernant l’immobilier de vos rêves. Une fois vos données enregistrées, nous contactons plusieurs bailleurs et choisissons le meilleur financement dans votre situation. Vous pouvez ainsi être sûr que nous saurons répondre à vos attentes et que vous obtiendrez le financement immobilier optimal.

3. Nous comparons pour vous plusieurs centaines d'offres

Si vous avez recours à notre service gratuit, nous comparons pour vous les offres de plusieurs centaines de créditeurs. Nous trouvons souvent un financement avec un taux d’intérêt beaucoup plus intéressant que celui de votre banque habituelle. Vous pouvez volontiers faire examiner l’offre de votre banque ou de votre caisse d’épargne par un de nos experts. Exploitez de hauts potentiels d’économies grâce auxquels vous obtiendrez une mensualité moins élevée ou un  remboursement plus rapide de votre prêt.

4. Rassembler les documents nécessaires

Les créditeurs décident de l’octroi d’un financement immobilier sur la base des documents déposés. Il est donc primordial de constituer un dossier complet et sans faute. Nous mettons à votre disposition une liste à cocher reprenant tous les documents nécessaires. Votre conseiller personnel répond volontiers à vos questions pour que vous obteniez rapidement et sans détour votre prêt immobilier.

5. Conseil complet jusqu'à la signature et ultérieurement

Grâce à l’expérience de nos conseillers vous trouverez le crédit de construction optimal qui vous sera versé rapidement. Nous vous accompagnons à chaque étape et sommes à vos côtés pour répondre à toutes vos questions. Profitez de l’expertise de nos conseillers et utilisez la comparaison entre fournisseurs, qui vous garantit le meilleur financement immobilier. Même après le versement de votre crédit de construction, vous pouvez vous adresser en toute confiance aux conseillers CITYHYP en cas de questions ou de problèmes.
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Notre offre s’adresse également à des acheteurs à l’étranger.

Voilà ce à quoi les acheteurs étrangers doivent prêter attention

Avez-vous trouvé la maison de vos rêves en Allemagne ou souhaitez-vous investir dans l’immobilier en Allemagne tout en vivant à l’étranger ? Ce n’est pas un problème, vu que nous conseillons également les acheteurs potentiels domiciliés en dehors de l’Allemagne. De plus, nous vous aidons à trouver un financement immobilier auprès d’un créditeur allemand du moment que votre apport personnel se situe entre 30 % et 50 % du prix d’achat.

1. Aspects juridiques pour les acheteurs étrangers

Nos conseillers discutent avec vous des points importants et répondent à vos questions. Si toutefois des zones d’ombres subsistent, nous pouvons vous procurer un avocat compétent en droit international de la vente d’immobilier. Vu que les contrats sont toujours authentifiés par un notaire, vous pouvez compter à tout moment sur le déroulement en bonne et due forme de l’achat de propriété.

2. Combien cela va-t-il me coûter ?

Si vous décidez d’acheter un appartement ou une maison à Berlin, vous devez vous attendre à environ 2 % de frais de notaire et 6 % d’impôts sur les acquisitions de terrain. Il s’y ajoute nos frais qui sont inférieurs aux frais de courtage ou à d’autres intermédiaires financiers. Le rendement locatif dans la région de Berlin se situe entre 3 % et 3,5 % si vous achetez un nouvel appartement.