6,3 % RENDITE ist- 1.997,-pro QM-ERSTKLASSIGE MIETHÄUSER +Designer-Penthouse - 100 Meter zum Kudamm

Es handelt sich um ein Miethaus-Paket, bestehend aus drei fünf bzw. sechsgeschossigen Miethäusern aus 1960 auf einem ca. 3.500 qm Grundstück.

Die Anlage verfügt über 81 Wohneinheiten mit einer Durchschnittsgröße von 52 qm Wohnfläche.

Die gesamte Wohnanlage wurde vor ca. 20 Jahren fast vollständig modernisiert (u.a. Fassade mit hochwertiger Wärmedämmung, neue Balkonsanierung, moderne Schallschutz-Fenster, neuer Aufzug (nur Haus 12) neues Dach) und befindet sich in einem guten Gesamtzustand.
Aufgrund der vielen Altmieter besteht bei einigen Wohnungen Modernisierungsbedarf. Zwei Fahrstühle sollten erneuert werden.

Ein Großteil der Wohnungen sind modernisiert. Für die Heizung existiert ein Contracting-Vertrag, der 2028 ausläuft.

Es besteht Modernisierungsbedarf bei den Treppenhäusern und ab 2028 bei der Heizungsanlage.

Das moderne Designer-Penthouse mit ca. 3 Meter Deckenhöhe wurde 2014 mit hochwertigen Materialien in Holzbauweise für ca. 800.000,- € neu errichtet und verfügt über ca. 190 qm reine Wohnfläche ( ohne Berechnung der ca. 60 qm Terrassenfläche. ) Der Fahrstuhl wurde modernisiert und zum Penthouse verlängert. Darüber hinaus verfügt es über eine Fußbodenheizung und eine eigene Warmwasserversorgung.

Ca. 908 qm Wohnfläche bzw. 17 Wohnungen sind möbliert für ca. 26,- € warm vermietet. Nach Abzug der kalkulierten Betriebskosten ergeben sich für die vermieteten Wohnungen ca. 18,50 pro QM nettokalt bzw. 15.890,- € pro Monat bzw. 190.680,- € pro Jahr.
17 Wohnungen sind modernisiert (neue Küchen, neue Bäder) und möbliert vermietet, somit befristet und könnten kurzfristig bezugsfrei übergeben werden.

Die in den 17 Wohnungen enthaltenen Möbel und Küchen gehören einer GmbH, haben einen aktuellen Wert von ca. 100.000,- € und werden im Kaufvertrag separat verkauft.

Für die möblierten Wohnungen steht ein langjährig erfolgreiches Unternehmen für Studentenwohnungen zur Verfügung, welches sofort einen langfristigen Mietvertrag für 15,- € pro Qm nettokalt ( noch unverhandelt) abschließen würde.

Die unmöblierten 63 Wohnungen verfügen über ca. 3.287 qm Wohnfläche und sind für durchschnittlich ca. 8,25 € pro QM nettokalt vermietet worden. Die Jahresnettokaltmiete liegt nach Mieterhöhung per 01.07.2025 bei ca. 320.000,-€.

Aufgrund der vielen Altmieter werden wahrscheinlich (wie in der Vergangenheit) ca. 3 bis 4 modernisierungsbedürftige Wohnungen pro Jahr bezugsfrei. Nach Modernisierung dieser Wohnungen und nach Mieterhöhungen ist somit mittelfristig ca. 600.000,- € Jahresnettokaltmiete erzielbar.

Es gilt der Bebauungsplan IX-11-1, wonach es sich um ein reines Wohngebiet handelt und eine geschlossene Bebauung zulässig ist.

Zwischen den Häusern existiert eine Baulast in Form einer Feuerwehrzufahrt & Feuerwehraufstellfläche, die bei einer möglichen Bebauung verschoben, überbaut bzw. entfernt werden muss.

Zwischen den Häusern besteht die Möglichkeit, an den fensterfreien Außenfassaden der bestehenden Gebäude zwei Neubauten mit ca. 700 qm Wohnfläche bzw. ca. 700 qm Wohnfläche und durch Aufstockungsmöglichkeit ( 100 qm Wfl.) insgesamt ca. 1.500 qm Wohnfläche zu erzielen. Diese Planung ist mit dem Stadtplanungsamt abgestimmt und ist gemäß dem Bebauungsplan IX-11-1 zulässig.
Weitere Details sollten mit Ihrem Architekten geprüft werden.

Es würde sich anbieten, für Baukosten von ca. 2.800,- bis ca. 3.000,- € brutto pro QM Wohnfläche kleine Studentenwohnungen oder Mikroapartments zu errichten und für ca. 25,- € pro QM zu vermieten. Ein Generalmieter wäre auch vorhanden.

Bei pro Quadratmeter ca. 3.500,- € Gesamtkosten ( Baukosten + Nebenkosten + Grundstücksanteil ) könnte man bei 22,- € pro QM bzw. ca. 300,-€ Jahreskaltmiete pro QM ca. 8 % Rendite erzielen.

Alle drei Häuser verfügen über einen Fahrstuhl.
Die Heizungs- und Warmwasserversorgung erfolgt über eine Zentralheizung. Der Energieverbrauchswert des Gebäudes (Nummer 12) beträgt 109 kWh/(qma)

Berlin-Wilmersdorf